賃貸借契約に関するルールの見直し

2020年4月1日から賃貸借契約に関する民法のルールが変わります。

改正のポイント

１、賃貸借継続中のルール

（１）賃貸借の修繕に関する要件の見直し

↓　改正後の民法では

①賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知したか、又は賃貸人がその旨を知ったのに、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないとき　又は

②急迫の事情があるとき

には、賃借人が目的物を修繕できることとされました。

結果、上記の場合には賃借人が目的物を修繕したとしても、賃貸人から責任を追及されることはないことが明確になりました。

（２）賃貸不動産が譲渡された場合のルールの明確化

↓　改正後の民法では

①賃貸借の対抗要件を備えていた場合に、賃借物である不動産が譲渡されたときは、賃貸人としての地位は、原則として不動産の譲受人（新たな所有者）に移転するという規定を設けました。

また、不動産の譲受人（新たな所有者）が、賃借人に対して賃料を請求するためには、貸借物である不動産の所有権移転登記が必要である旨の規定を設けました。

２、賃貸借終了時のルール

（１）賃借人原状回復義務及び収去義務等の明確化

↓　改正後の民法では

①賃借人は、賃借物を受け取った後に生じた損傷について原状回復義務を負う事、しかし、通常摩耗や経年変化については現状回復義務を負わないことを明記しました。

（２）敷金に関するルールの明確化

↓　改正後の民法では

①これまでに実務に従い、敷金を「いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭」と定義しました。

３、賃貸借契約から生ずる債務の保証に関するルール

↓　改正後の民法では

①極度額（上限額）の定めのない個人の根保証契約は無効とするというルールが新たに設けられました。

４、経過措置

※　賃貸借や保証などの契約については、原則として、施行日より前に締結された契約については改正前の民法が適用され、施行日後に締結された契約については改正後の新しい民法が適用されます。

別途、2020年4月からは、売買、消費貸借、定型約款などの契約に関する民法のルールが変わります。