建物の売却や解体のご相談に際しては、「そろそろ整理をしておかないとね」とか「後々、面倒をかけたくないから」等々のご判断理由を伺います。

最近も転居のご相談を承りながら、過去に私自身、ある施設で行われていた「終活について」の講習会に参加させて頂いた時のことを思い出しました。当時はまだ「終活」という言葉も耳に新しく、「エンディングノート」についても認識ありませんでした。

講師の方より、急速に進む少子高齢化社会では、ご自身の後々の整理はご自身でするべき時代になってきており、「終活」が必要である旨の話がございました。

※　終活（しゅうかつ）とは「人生の終わりのための活動」、自らの死を意識して、人生の最期を迎えるための様々な準備や、そこに向けた人生の総括を意味する言葉とされています。

私自身、以前は「日本人は平均寿命が長いからまだまだ大丈夫」、と他人事の様に油断しておりました。

※　日本人の平均寿命：女性87.32歳（世界２位）、男性81.25歳（同３位）…2019.7.30簡易生命表

これまでも、万が一といった場面に遭遇することが全く無かったわけでは無く、その都度「予測しないことも起こる可能性がある。生じた場合にどうするのか」と自分に言い聞かせるのですが、いつの間にか忘れていたように思えます。

しかしながら、私事今般事業を開始した時点から就業環境等が大幅に変化しましたので、職業柄当然にライフプランの見直しを行いました。

今後の収支予想やイベントの整理、収支過不足発生時の対応策、現有する又は今後変動予定の不動産や保険・預貯金等の資産内容の見直し等々行いました。

その中で「自身に万が一が生じたとき」に、資産の処理や葬儀、お墓に至るまで整理し直しました。万が一は勿論避けたいのですが、こればかりは予測のしようがありません。

いつ何時に備える保険と同じようなものと捉えて、「終活」を意識されてはいかがでしょうか。

 ※　この「万が一が生じたとき」に有用な手段が「エンディングノート」です。

別途、情報欄へエンディングノートについて記述しました。ご参考にしていただければ幸いです。

賃貸と購入はどちらが得か？

住居を構える場合、賃貸にするか購入にするのか、その場合どちらが得なのか、ネット等でも様々な見解が示されています。

一般的には、購入した場合にはどこの比較時点においても「買った不動産が資産として残る」大きなメリットがあり、総居住費が賃貸より少々オーバーしても得である旨の判断割合が多いように見受けられます。

（事例１）期間50年での総居住費用試算

（１）賃貸時の総居住費　42,000千円（月額家賃等70千円×12カ月×50年）

（２）購入時の総居住費　51,894千円（①～④）

①　購入費用　　　　　　40,000千円

②　ローン金利　　　　　　1,694千円（借入額35,000千円、期間30年、金利1.2％）

③　リフォーム費用　　　　5,000千円（50年間中の）

④　固定資産税（仮値 ）　　5,200千円（初年度税額208千円×50年÷2）

・土地12,000千円×1/6×1.4％+12,000千円×1/3×0.3％＝40千円（初年度）

・建物12,000千円×1.4％＝168千円（初年度）

※　上記試算では購入した場合が、総居住費は9,894千円多く負担することとなりますが、手元には不動産が資産として残ることとなります。

※　上記購入時の試算値は自己資金（事例は500万円）、借入額や期間或いは金利、リフォームの程度等により大きく変動しますので、単純比較は難しいものがあります。

※　結果、賃貸と購入の比較はそれぞれの条件によって金額的に大きく変動します。また、求める生活スタイルによっても変化しますので、一概に判定することは難しいと言わざるを得ません。最終的には、ご自身の長期的収支予測に基づき、余裕のある取得計画によって判断されることをお勧めいたします。

ライフプランの重要性

購入であっても、賃貸であっても、決定前に行うべきことがあります。それはライフプランの策定です。

皆様、何れを選択するとしても、事前に必ず現在の収入から支払うことが出来るか、余裕はどうか等判断されていると思います。これがライフプラン計画です。

より将来の経済的安全性を高めるためには、さらに詳細を網羅したライフプラン計画の策定が有効です。

別途、ライフプラン計画表を添付しておりますので、ぜひご活用ください。

※　ライフプラン計画表の策定は、住宅の取得等に限らず随時に行うことも、非常に有用と思料いたします。

消費税増税の影響

２０１４年４月に消費税が５%から８%に引き上げられ、延期されていた１０％への増税は２０１９年１０月に実施される予定です。
住宅のご購入にあたり、どのような影響が出るのかを考えてみました。

１、適用基準

（１）旧税率の適用期限は売買契約日ではなく２０１９年９月３０日までの引渡しが必要
もし、増税前の８％の消費税で住宅を購入したい場合、２０１９年９月３０日までに不動産の｢引渡し｣を受ける必要があります。不動産売買契約日ではない事に注意して、余裕を持った計画を進めなくてはなりません。

（２）請負契約の契約期限は２０１９年９月３０日（経過措置）
注文住宅等では完成時期が引渡しが２０１９年１０月以降となっても、工事請負契約を２０１９年３月３１日までに締結すると、消費税は８%が適用されます。

２、増税の影響

（１）建物にかかる価格が消費税増税に影響があります
①　売買価格
住宅を購入する際に消費税が課税されるのは、｢建物｣です。｢土地｣部分に消費税は課税されません。これは一戸建てでもマンションでも同じです。
また、一般的に消費税が課税されるのは新築ですが、売主が｢課税事業者｣の場合にも消費税が課税されますので注意が必要です。
※　税額の変化
・対象価格２,０００万円の場合、消費税は８％１６０万円　⇒　１０％２００万円（＋４０万円）
・対象価格２,５００万円の場合、消費税は８％２００万円　⇒　１０％２５０万円（＋５０万円）
・対象価格３,０００万円の場合、消費税は８％２４０万円　⇒　１０％３００万円（＋６０万円）

②仲介手数料
住宅を購入する際に不動産会社を介す場合、仲介手数料が必要となりますが、これも同様に増加します。
対象価格が４００万円超の場合の仲介手数料は、「(売買価格×３%+６万円)×消費税」で簡易計算されます。
※手数料の変化
・売買価格２,０００万円の場合、仲介手数料は　 ７１２,８００円　⇒　 　７２６,０００円（＋１４,０００円）
・売買価格３,０００万円の場合、仲介手数料は１,０３６,８００円　⇒　１,０５６,０００円（＋１９,２００円）
・売買価格５,０００万円の場合、仲介手数料は１,６８４,８００円　⇒　１,７１６,０００円（＋３１,２００円）

３、政府が掲げる税負担の緩和策

（１）所得税に関し「住宅ローン控除」
住宅を取得してから６ヶ月以内に入居し、その後も引き続き住み続けることで、入居した年から１０年間にわたりローン残高の１%相当額が【所得税】から控除されます。結果、以後１０年にわたり所得税や住民税の負担が大幅に軽減されます。
・一般住宅の場合　年末残高限度４,０００万円、控除率１％、各年税額控除限度４０万円
・認定住宅の場合　年末残高限度５,０００万円、控除率１％、各年税額控除限度５０万円
※認定長期優良住宅とは、長期優良住宅の普及の促進に関する法律に規定する、認定長期優良住宅に該当する家屋で一定のものの新築又は建築後使用されたことのない住宅のことです。

（２）住民税に関し
平成２１年１月１日から平成３３年（２０２１年）１２月３１日までに入居した人で、 所得税の住宅ローン控除の適用を受けた人で、所得税から控除しきれなかった控除額がある場合に、翌年度分の個人住民税において、当該残額に相当する額を次の控除限度額の範囲内で控除します。
・控除限度額：所得税の課税総所得金額等×７％（最高１３.６５万円）
※住宅の対価の額または費用の額に含まれる消費税等の税率が８%または１０%である場合。それ以外は所得税の課税総所得金額等×５％となります。

４、購入時期の考察

消費税増税前後における住宅のご購入は、消費税額だけを捉えると増税前の方が有利です。しかしながら、あくまで私見ですが、増税前の駆け込み需要が増加すると販売（請負）価格の圧縮は見込み難く、一方増税後の反動（需要低下）により、販売（請負）価格が落ち着く可能性も十分考えられるため、消費税だけを捉えて判断することはないとも考えられます。
また、中古住宅については、売主が消費税の課税対象事業者ではない｢個人｣である場合、もとから消費税は課税されません。従いまして、中古住宅を検討している場合は、むしろ増税後の価格の安定時期を見て求めることも選択肢の一つではないでしょうか。

５、大切なのは

消費税増税は、不動産のご購入を決める大きな要素となることを否定しませんが、不動産の取得には大きな出費を伴いますので、決して後悔することがあってはなりません。
大切なことは、ご購入のタイミングは外的な要因ではなく、それぞれのご家庭でのタイミングで判断することだ思います。
年齢・収入が同じだからといって、購入時期や投下資金等が同じであるはずがありません。家族構成・今後の中長期的ライフプラン等々はそれぞれ相違しており、大切なのは取得後も計画した生活設計が安定して推移していくためのタイミングに合わせることと考えます。

本日、サンコート豊洋台の建築状況を見学に行きました。
特に、2丁目はラッシュとは言わないまでも、複数社の工事が進められておりました。