空き家の売却

近年増加傾向にある空き家は、災害による倒壊の危険性や景観・治安の悪化が問題となっており、この問題への対策として創設された、相続空き家売却における特別控除の特例をご説明します。

１、従前より

【相続空き家や取り壊した土地を売却したら譲渡所得の3,000万円特別控除を適用】

相続や遺贈により取得した被相続人の居住用家屋・敷地などを売却した際には、譲渡所得から最高3,000万円の控除を受けられます。この通称「相続空き家特例の控除」を、被相続人の居住用財産にかかる課税所得の特別控除の特例と言います。

【空き家特例を適用した譲渡所得の計算方法】

空き家特例を適用することで、譲渡所得から3,000万円を特別控除でき、課税所得にかかる所得税や住民税を抑えることが可能です。

計算方法は以下のようになります。

譲渡所得 ＝ 譲渡価額 －（取得費 ＋ 譲渡費用）－ 特別控除3,000万円

【空き家特例の適用期間はいつまで】

空き家売却を、平成28年(2016年)4月1日から平成31年(2019年)12月31日の間に行い、一定要件を満たしている場合に適用できます。

特例適用期間として、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに空き家を売却することが条件です。

この空き家特例による特別控除は、2019年度税制改正により適用期限が4年間延長され、2023年12月31日までが対象となります。

【譲渡所得の特別控除特例を適用要件】

空き家特例による特別控除を適用するためには、適用期間を満たした上で、以下の条件を満たしている必要があります。

・相続開始直前まで被相続人が1人で居住していた

・売却時の譲渡価額が1億円以下

・一定の耐震基準を満たしている

 

２、2019年度税制改正により補完されました

【相続空き家特例の2019年度税制改正】

平成31年度税制改正により、被相続人が老人ホーム等に入所している場合における、その居住の用に供されなくなった家屋とその敷地についても、下記①②の要件を満たすことで空き家に係る譲渡所得の3,000万円特別控除の適用を受けられるようになります。

また、適用期限は2023年12月31日までの譲渡と４年間延長されます。（現行は2019年12月31日までの譲渡）

上記改正は、2019年4月1日以後に行う譲渡について適用されます。

①　被相続人が介護保険法に規定する要介護認定（※１）等を受け、かつ、相続開始の直前まで老人ホーム等（※2）に入所していたこと。

②　被相続人が老人ホーム等に入所をした時から相続開始の直前まで、その家屋について、その者による物品の保管等一定の使用がなされ、かつ、事業の用、貸付の用、または被相続人以外の者の居住の用に供されたことがないこと。

※1　要介護認定等の判定時期

要介護認定等の判定時期は、「老人ホームの入居直前の状態」で行うことになるようです。空き家の3,000万円特別控除と相続税の?規模宅地等の特例制度で、要介護認定の判定時期が異なるようですので、特に、空き家の3,000万円特別控除の適用の場合には、老人ホーム等入居前に必ず要介護認定を取得しておくことに注意して下さい。

※2　老人ホーム等の範囲

老人福祉法や介護保険法等の法律に規定する次のような住居または施設で一定のもの

・養護老人ホーム・特別養護老人ホーム・軽費老人ホーム

・有料老人ホーム・介護老人保健施設・介護医療院

・サービス付き高齢者向け住宅・障害者支援施設 など

※3　適用には次のような書類が必要になると想定されます

・介護保険の被保険者証等の写し

・被相続人の戸籍の附票

・老人ホーム等入所時の契約書の写し

・被相続人が当該家屋に物品の保管等一定の使用をしていたことがわかる写真 など

以上