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【消費税増税】の影響は？

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消費税増税の影響

２０１４年４月に消費税が５%から８%に引き上げられ、延期されていた１０％への増税は２０１９年１０月に実施される予定です。
住宅のご購入にあたり、どのような影響が出るのかを考えてみました。

１、適用基準

（１）旧税率の適用期限は売買契約日ではなく２０１９年９月３０日までの引渡しが必要
　もし、増税前の８％の消費税で住宅を購入したい場合、２０１９年９月３０日までに不動産の｢引渡し｣を受ける必要があります。不動産売買契約日ではない事に注意して、余裕を持った計画を進めなくてはなりません。

（２）請負契約の契約期限は２０１９年９月３０日（経過措置）
　注文住宅等では完成時期が引渡しが２０１９年１０月以降となっても、工事請負契約を２０１９年３月３１日までに締結すると、消費税は８%が適用されます。

２、増税の影響
（１）売買価格
　住宅を購入する際に消費税が課税されるのは、｢建物｣です。｢土地｣部分に消費税は課税されません。これは一戸建てでもマンションでも同じです。
　また、一般的に消費税が課税されるのは新築ですが、売主が｢課税事業者｣の場合にも消費税が課税されますので注意が必要です。

　※ 消費税税額の変化
　　　　　　　　　　　　　　　　　（８％）　　　（１０％）
　・対象価格２,０００万円の場合　１６０万円　⇒　２００万円（＋４０万円）

　・対象価格２,５００万円の場合　２００万円　⇒　２５０万円（＋５０万円）

　・対象価格３,０００万円の場合　２４０万円　⇒　３００万円（＋６０万円）

（２）仲介手数料
　住宅を購入する際に不動産会社を介す場合、仲介手数料が必要となりますが、これも同様に増加します。
　対象価格が４００万円超の場合の仲介手数料は、「(売買価格×３%+６万円)×消費税」で簡易計算されます。

　※ 仲介手数料の変化
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（８％）　　　　　　　（１０％）
　・売買価格２,０００万円の場合　　 ７１２,８００円　⇒　 　７２６,０００円
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 （+１４,０００円）

　・売買価格３,０００万円の場合　１,０３６,８００円　⇒　１,０５６,０００円
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 （+１９,２００円）

　・売買価格５,０００万円の場合　１,６８４,８００円　⇒　１,７１６,０００円
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 （+３１,２００円）

３、政府が掲げる税負担の緩和策

（１）所得税に関し「住宅ローン控除」
　住宅を取得してから６ヶ月以内に入居し、その後も引き続き住み続けることで、入居した年から１０年間にわたりローン残高の１%相当額が【所得税】から控除されます。結果、以後１０年にわたり所得税や住民税の負担が大幅に軽減されます。

・一般住宅の場合　年末残高限度４,０００万円、控除率１％、各年税額控除限度４０万円

・認定住宅の場合　年末残高限度５,０００万円、控除率１％、各年税額控除限度５０万円

　※ 認定長期優良住宅とは、長期優良住宅の普及の促進に関する法律に規定する、認定長期優良住宅に該当する家屋で一定のものの新築又は建築後使用されたことのない住宅のことです。

（２）住民税に関し
　平成２１年１月１日から平成３３年（２０２１年）１２月３１日までに入居した人で、 所得税の住宅ローン控除の適用を受けた人で、所得税から控除しきれなかった控除額がある場合に、翌年度分の個人住民税において、当該残額に相当する額を次の控除限度額の範囲内で控除します。

・控除限度額：所得税の課税総所得金額等×７％（最高１３.６５万円）

　※ 住宅の対価の額または費用の額に含まれる消費税等の税率が８%または１０%である場合。それ以外は所得税の課税総所得金額等×５％となります。

４、購入時期の考察

　消費税増税前後における住宅のご購入は、消費税額だけを捉えると増税前の方が有利です。
　しかしながら、あくまで私見ですが、増税前の駆け込み需要が増加すると販売（請負）価格の圧縮は見込み難く、一方増税後の反動（需要低下）により、販売（請負）価格が落ち着く可能性も十分考えられるため、消費税だけを捉えて判断することはないとも考えられます。
　また、中古住宅については、売主が消費税の課税対象事業者ではない｢個人｣である場合、もとから消費税は課税されません。従いまして、中古住宅を検討している場合は、むしろ増税後の価格の安定時期を見て求めることも選択肢の一つではないでしょうか。

５、大切なのは

　消費税増税は、不動産のご購入を決める要因となることを否定しませんが、不動産の取得には大きな出費を伴いますので、後日決して後悔することがあってはなりません。
　大切なのは、ご購入のタイミングは外的な要因ではなく、それぞれのご家庭でのタイミングで判断することだ思います。
　年齢・収入が同じだからといって、購入時期や投下資金等が同じであるはずがありません。ご家族構成や今後の中長期的ライフプラン等々はそれぞれ相違しており、優先すべきは取得後も計画した生活設計が安定して推移・実現されていくためのタイミングに合わせることだと考えます。