空き家の適正管理

空家は今後も増加することが予想されています。

もしその状況が身の回りに発生した時、管理するのか解体・活用するのか考えなくてはなりません。

以下に空き家に関する情報を掲載しました。

ご参考にして頂き、資産を適正に管理して資産価値の低下を防ぎましょう。

 

１、空家の定義

「空家等対策の推進に関する特別措置法」によると「建築物や付属する門や塀、敷地内の工作物（看板等）であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの、及びその敷地（立木その他土地に定着するものを含む。）」と定義されています。

常態であるとは概ね1年間程度と考えられています。

 

２、何が問題か？

適正に管理されないことが問題です。適正管理されないと、ご近所の皆様にご迷惑をおかけする場合があります。

（１）事例

①　空家の倒壊や屋根・外壁材の脱落等により、周囲の家屋や人に危害を及ぼす可能性があります。

②　ごみの不法投棄や、排水管不良による臭気等、衛生上有害になります。

③　立木や雑草の繁茂等により、景観を損なう場合があります。

④　窓ガラスの割れや、不法者の進入による防犯上の問題など周辺の生活環境を乱します。

 

３、空家の所有者にはどんな責任があるか？

建物が損壊する・瓦や外壁が落下する等、周囲の家屋や通行人等に被害を及ぼした場合に、建物の所有者・管理者・占有者は、損害賠償の責任を問われる場合があります。また空家対策特別措置法建物の所有者等は、周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないように、また建築基準法において、所有者等は、建築物の敷地、構造及び建築設備を常時適法な状態に管理しなければならないと規定されています。

 

４、空家を解体して更地にしたら土地の税金が高くなるか？

住宅用地については、表のとおり固定資産税の特例措置があります。空家となり、管理不全のまま長い間放置され、「空家等対策の推進に関する特別措置法」に基づき、市町から空家「特定空家」に指定され、除却等の措置の勧告を受けると、住宅用地の特例から除外されることになります。適切な管理を行いましょう。

（１）住宅用地における固定資産税の特例措置

①　小規模住宅用地

住宅用地で200㎡までの部分　固定資産税価格×1/6、都市計画税価格×1/3

②一般住宅用地

小規模住宅用地以外の住宅用地　固定資産税価格×1/3、都市計画税価格×2/3

 

５、空家管理のポイントは？

（１）住宅は、空家になると急速に老朽化が進行します。湿気や結露によるカビが生えたり、木材が腐朽したりします。定期的に窓の開閉による通気・換気、設備保持のための通水が必要になります。定期的に空家を訪門し、外壁の傷みがないか、雨漏の跡がないか点検が必要です。

（２）雑草の繁茂は、隣近所に迷惑をかけます。庭の手入れや郵便物の手入れなども行いましょう。

（３）遠方に住んでいて,また忙しくて自分で管理できない場合は

①　長崎県内には、まだ少数ですけど空家管理代行サービス事業を行う宅地建物取引業者がいます。

※　当社も承っております。

②　各市町のシルバー人材センターには、空家管理代行サービス事業を行っている事業者あるいはこれから参入を予定している事業者があります。比較的安価な費用で管理できます。

 

６、実家を相続したのですが、住む予定はありません。

放置したままだと様々な弊害を起こす可能性があります。少なくとも定期的な管理が必要です。また人が居住していた方が、住宅の傷みも少なく、地域のためにもなるので、ご自身で住む予定がない場合は、賃貸や売却なども検討されることをお勧めします。

（１）空家バンクとは

①　各市町が運営する空家の賃貸・売却を希望する人から申し込みを受けた情報を空家の利用を希望する人に紹介する制度です。

②　長崎県地域づくり推進課が運営する下記サイトをご参照下さい。

 

７、空家の解体費用は、どれくらい必要か？

木造建物の場合、おおよそ３０，０００円～４０，０００円/坪程度です。前面道路が狭い場合や階段状の場合などは割り増しされます。複数の業者から見積書を徴取して下さい。

（１）交通量が多い広い道路に接しており、敷地内に作業スペースの余裕がある場合

約10,000～12,000円/㎡、約33,000～40,000円/坪

（２）交通量が多い広い道路に接しているが、敷地内に作業スペースの余裕がない場合

約12,000円/㎡、約40,000円/坪

（３）軽自動車がやっと通行可能な幅員の道路に接している場合

約14,000～16,000円/㎡、約46,000～53,000円/坪

（４）狭い幅員の道路で階段があり、車の進入が、できない場合

約18,000～30,000円/㎡、約59,000～99,000円/坪

※　あくまでも大まかな指標です。物件状況等により大きく変動することがあり得ます。

上記は長崎県空家対策協議会発行「空家の適正管理を行いましょう」を一部参照致しました。

以上