【境界線確定】の重要性

　土地を所有されておられる皆様、隣地等との境界は明確でしょうか。

　土地の境界線が確定していないと、所有者の代替わりや土地の売買等の際、隣人の思わぬトラブルに繋がりかねません。
　今回は、皆様に起こり得る売買や相続にかかわる境界の重要性についてご案内したいと思います。

　境界には、①公法（不動産登記法）上の境界で土地の区画を示す「筆界」と、②私法（民法）上の境界で土地の所有権の範囲を示す「所有権界」があります。ほとんどの場合、筆界と所有権界は一致していますが、売買や交換、分筆等を行った後に所有権移転登記を行わなかった等の事由により、一致していない場合があります。

１、問題のケース
（１）売買
　土地を購入しようとする場合、購入者は当該土地の境界線が不明瞭であると将来に不安が残り、とても購入対象とはなり得ません。通常、売却対処の土地にかかわる境界が不明瞭である場合には、所有者が事前に境界確定の対応を行います。

（２）相続
　相続が発生した時点で、登記簿上の境界と現況が一致していることを確認することは多くはないかもしれません。この確認を疎かにしていると後述のような場面で支障が生じる危険性があります。
①売却
　自身はすでに自宅を所有している場合、売却又は代償分割の代償金に充てようとすることがあります。買主からは、前述のとおり登記簿のみでなく境界線画定後の実測面積での売買、及び境界確認書の添付を求められるケースが増えており、提示できなければ売買自体できない可能性もあります。
②分筆
　相続人が複数いる場合、共有名義にしておくと将来的に処分し難い等の問題に備え、分筆登記を行おうとする時にも土地境界確認書の提出が必須となりますので、対応できなければ分筆自体出来ないこととなります。
③物納
　対象の土地を相続税の納付に充てようとする場合、土地の境界確認が出来ないものは物納不適格財産と判断される場合もあります。

２、対応策
（１）境界確定測量を行う
　当該土地に隣接するすべての所有者や、管理者（公有地の場合）の立ち合いを得て、境界の確定測量を行います。一般的には、土地家屋測量士に依頼します。費用は（あくまで概算です）1カ月から2ヶ月程度で約30万円前後です。

（２）万一隣人の協力が得られない場合
　避けたいものですが、丁寧に説明した上でも協力が得られない場合には、筆界を特定する①「筆界特定制度」や②「筆界確定訴訟」、又は、所有権界を特定する①「所有権確認訴訟」や②「裁判外紛争解決手続（ADR）」により民間のADR業者（土地家屋調査士会等）へ依頼して判断することになります。

３、その他の問題
　境界確定が出来ていないと、売却・分筆登記・物納が出来ないばかりか、相続税の申告期限内に遺産分割協議が行えないと、小規模宅地等の特例や、配偶者の税額軽減等の特例を適用できない場合も想定されます。隣人との関係が良好な時に早めに行っておくのも大切かと思われます。